В прокуратуру Медынского района в марте – апреле 2013 года начали поступать обращения, в которых граждане были не согласны с устанавливаемым с 1 апреля 2013 года размером платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений многоквартирных домов, расположенных на территории городского поселения «Город Медынь».
Проведенной прокуратурой района проверкой установлено следующее.
Вопрос оплаты содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных жилых домах регулируется в первую очередь Жилищным кодексом Российской Федерации.
В соответствии со ст. 156 ЖК РФ, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.
Согласно ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Во исполнение требований ЖК РФ постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно п.36 и п.38 которых, в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
В случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
В соответствии с п. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. №75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
При этом отдельно необходимо отметить, что регулирование отношений по установлению платы за содержание и ремонт многоквартирных жилых домов не подпадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 г. №210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и соответствующие ограничения в росте стоимости в указанной сфере не применяются.
Проверкой установлено, что действующий в настоящее время размер платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений многоквартирных домов, расположенных на территории городского поселения «Город Медынь» установлен на основании решения Городской Думы городского поселения «Город Медынь» от 14.05.2010 г. №20.
27.02.2013 г. Городской Думой городского поселения «Город Медынь» в пределах компетенции принято Решение №165 «Об утверждении размера платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений многоквартирных домов, расположенных на территории городского поселения «Город Медынь», на 2013 год».
При проверке положений принятого нормативно-правового акта в нем выявлен ряд нарушений.
В частности, в нем закреплено, что плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных жилых домах устанавливается с 01.04.2013 г., а не с момента заключения нового договора на управление многоквартирными домами.
Также проверкой установлено, что стоимость по обязательным работам за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов, с учетом дополнительных видов работ и услуг, установленных новым решением и увеличением размера платы на капитальный ремонт, увеличилась, например, по полностью благоустроенным многоквартирным домам с 17,2 руб. за 1 кв.м до 21,38 руб. за 1 кв.м, т.е. за 3 года на 24%.
При этом, по данным официального статистического учета – данные Росстата, за период 2010 — 2012 г. индекс потребительских цен на товары и услуги на территории Российской Федерации составил 21,5%.
Вместе с тем, с 14.05.2010 г., т.е. с момента принятия Городской Думой ГП «Город Медынь» предыдущего решения №20 об утверждении размера платы за содержание и ремонт общего имущества собственников, при принятии аналогичного решения в 2013 г., стоимость отдельных работ значительно превысила показатель инфляции – проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностей в системе ХВС (холодного водоснабжения) – +39%, проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностей в системе канализационных сетей – +39%, замена разбитых стекол в помещениях общего пользования – +32%, ремонт и укрепление входных дверей – +31%, дезинсекция – +33%. При этом, никакого экономического обоснования такого увеличения при подготовке и принятии решения предоставлено не было.
Согласно приложениям №1-3 решения установлены услуги информационно-расчетно-кассового центра. Однако ни ЖК РФ, ни постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» указанная услуга не предусмотрена.
В связи с выявленными нарушениями, данное решение 01.04.2013 г. опротестовано прокуратурой Медынского района в Городскую Думу городского поселения «Город Медынь». Протест находится в стадии рассмотрения.
Отдельное внимание необходимо уделить включению в список работ и услуг новых видов таких работ и услуг.
Так, в размер платы за содержание и ремонт общего имущества с 2013 года включена стоимость работ по удалению наледи с крыш, козырьков и ряд других.
Как установлено Приложением №2 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. №75, сдвижка и подметание снега при отсутствии снегопадов; сдвижка и подметание снега при снегопаде относятся к перечню обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющемся объектом конкурса.
В соответствии с Приложением №3 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, сбрасывание снега с крыш, сбивание сосулек относятся к перечню дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющемся объектом конкурса.
Согласно Примечанию к Приложениям №2 и №3, перечень работ, их периодичность, стоимость, объемы и материалы, используемые в процессе исполнения работ, устанавливаются организатором конкурса.
Также в стоимость работ и услуг по содержанию многоквартирных домов в 2013 году включена механизированная уборка прилегающей территории.
В соответствии с п.п. в) п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491, в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, состав общего имущества определяется органами местного самоуправления.
Согласно п.п. е) п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в состав общего имущества включаются земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
В соответствии с п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
Как установлено п.12 ст. 33 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.
Таким образом, из указанного следует, что включение проведения механизированной уборки прилегающей территории многоквартирных жилых домов возможно при наличии технических паспортов жилых домов, с обозначенными на них границами земельных участков прилегающей территории.
Подводя итоги вышесказанному, необходимо отметить, что процедура выбора управляющей компании для многоквартирных жилых домов органами местного самоуправления разработана в связи с отсутствием у граждан, проживающих в указанных домах, желания самостоятельно выбирать способ управления своим домом (создание товарищества собственников жилья, непосредственное управление и др.).
Однако существует прописная истина, что никто лучше собственника владеть и пользоваться своим имуществом (а в случае с управлением многоквартирными жилыми домами – содержать и ремонтировать) не сможет. При таких условиях, объем выполняемых работ, их стоимость и периодичность устанавливаются жильцами самостоятельно на общем собрании в установленном Жилищным кодексом Российской Федерации порядке.
Р.В.Бойков, заместитель прокурора района